《茶館》結構上分三幕，以老北京一家叫裕泰的大茶館的興衰變遷為背景，展示了從清末到北洋軍閥時期再到抗戰勝利以后的近50年間，北京的社會風貌和各階層的不同人物的生活變遷。每一幕寫一個時代，北京各階層的三教九流人物，出人于這家大茶館，全劇展示出來的是一幅幅氣勢龐大的歷史畫卷，形象地說明了舊中國的必然滅亡和新中國誕生的必然性。
劇本中出場的人物近50人，除茶館老板之外，有吃皇糧的旗人、辦實業的資本家、清官里的太監、信奉洋教的教士、窮困潦倒的農民，以及特務、打手、警察、流氓、相士等，人物眾多但性格鮮明，能夠“聞其聲知其人”，“三言兩語就勾出一個人物形象的輪廓來”。作品通過茶館老板王利發對*“裕泰茶館”的慘淡經營，描寫他雖然精明圓滑、嘔心瀝血，但終于擋不住衰敗的結局，從側面反映了中國社會的走向。

《茶館》是中國話劇史上的經典，代表了一個時代的文學高度。本書只有三幕，卻分別寫了三個時段，通過形形色色、生動鮮活的人物命運的描寫，反映了從戊戌變法失敗到抗日戰爭勝利后國民黨政權覆滅前夕近50年的變遷史，揭示了舊中國黑暗與腐朽，真實展現了當時廣大人民群眾苦難生活，突出地表現了分別“葬送了三個舊時代”這一主題，那個時代波瀾壯闊之下的民間疾苦和嬉笑怒罵，值得當下每個人去閱讀和感受。大茶館就是一個小社會。一個茶館，一群平民，在三個不同的時代上演三場不同的悲歡離合。人，一直沒變，變的是這個世道。